“Cổ đất” đang có kỳ vọng lớn

Theo thống kê, khoảng 1 tháng nay, mức tăng giá cổ phiếu của những cái tên lớn trong ngành đến 2 chữ số là NVL (+37,21%), PDR (+36,36%), VHM và VIC tăng ít hơn đạt lần lượt 7,07% và 5,51%. Ngoài ra, một số cổ phiếu vốn hóa nhỏ và vừa cũng ghi nhận giao dịch tích cực như DIG (+24,88%), HQC (+24,41%), DXG (+20,675), KDH (+11,09%)….

Diễn biến này gây bất ngờ vì trước đó báo cáo tài chính quý III/2023 ghi nhận lãi ròng toàn ngành BĐS giảm 39,1% so với cùng kỳ năm 2022 và là nhóm giảm lợi nhuận mạnh nhất toàn thị trường. Số liệu từ VIS Rating cho thấy, dòng tiền hoạt động kinh doanh nhóm BĐS đã giảm mạnh kể từ năm ngoái vì hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn tới nguồn tiền mặt sụt giảm, kéo tổng nguồn tiền mặt của các công ty giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Một số ý kiến cho rằng, “sóng” “cổ đất” vừa qua chỉ mang tính đầu cơ, đi kèm tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường chứng khoán hội tụ các yếu tố thuận lợi trong đà tăng điểm vừa qua như: Lãi suất duy trì mức thấp, kinh tế vĩ mô hồi phục, FED có khả năng không tăng lãi suất, thị trường chứng khoán Hoa Kỳ phục hồi…

Song, các chuyên gia nhìn nhận, sự vận động của cổ phiếu dựa vào kỳ vọng tương lai. Tuy nhóm cổ phiếu BĐS còn nhiều khó khăn, nhưng cũng có các kỳ vọng phục hồi. Giám đốc cấp cao CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam - Ông Trương Hiền Phương đánh giá, sự phục hồi của “cổ đất” đến từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án và giải pháp hỗ trợ thị trường của Chính phủ.

Theo đó, có 3 dự án luật rất quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được kỳ vọng giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hỗ trợ nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai.

Theo chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa qua, Quốc hội chưa biểu quyết thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mà chuyển sang kỳ họp tiếp theo, lý do vì một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu. Trong khi dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đều đã được Quốc hội thông qua.

Thực tế nhiều dự án BĐS “vướng mắc” đã được gỡ vướng. Chẳng hạn, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai mới đây đã ra văn bản số 4206 về việc căn nhà ở thấp tầng thuộc một phần khu I và V, dự án Aqua City, xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa đủ điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đó, đã có những quyết định gỡ vướng cho các dự án NovaWorld Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Thói quen của nhà đầu tư cũng là một yếu tố hỗ trợ cho cổ phiếu BĐS. Theo ông Phương, nhóm BĐS có tính vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán. Vì vậy, nhóm này thường sẽ dẫn sóng VN-Index trong các nhịp tăng điểm. Song, nhóm này còn có những biến động lớn trong vài phiên, xa hơn là 1 tuần, 1 tháng. Vì tính chất dễ lướt sóng, dễ kiếm lợi nhuận nhanh đã khiến BĐS hút một lượng tiền lớn từ nhà đầu tư.

Thông thường, nhà đầu tư định giá cổ phiếu thông qua chỉ số P/E (giá trị cổ phiếu hiện tại/giá trị lợi nhuận trên mỗi cổ phần). Theo kết quả kinh doanh quý III/2023 và 9 tháng đầu năm 2023 không mấy tích cực, hiện tại định giá P/E của nhóm BĐS ở mức khá cao. Nhưng ông Phương cho rằng, cách tính này chưa chạm đến tiềm năng tăng trưởng tương lai của nhóm BĐS.

“Một khi thị trường BĐS hồi phục, nguồn cung được khơi thông, doanh nghiệp BĐS sẽ có dòng tiền để trả nợ vay trái phiếu và phát triển các dự án mới trong tương lai. Điều này hoàn toàn có cơ sở khi Chính phủ, NHNN và các Bộ ban ngành có liên quan đều đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường này” - Ông Phương phân tích.

Mặt khác, một động lực tăng trưởng trong tương lai đến từ mức giá cổ phiếu đã giảm sâu so với vùng đỉnh. “Cổ phiếu BĐS trong năm 2022 đã giảm mạnh và chiết khấu sâu do nhiều thông tin bất lợi từ thị trường trái phiếu. Các nhà đầu tư, nhất là đầu cơ, coi đây là cơ hội tốt để giải ngân vào nhóm này. Trong bối cảnh cung cổ phiếu không nhiều, cầu cổ phiếu rất mạnh, nhóm này đã tăng rất mạnh hơn 1 tháng qua và vẫn có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới” - Vị đại diện từ KIS Việt Nam nhìn nhận.

Chủ tịch Fiin Group - Ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng, cầu BĐS dân cư năm 2024 là lớn, nhưng vấn đề là phía cung khi pháp lý ảnh hưởng tới khả năng hoàn thành dự án và khả năng trả nợ ngân hàng đang là thách thức không nhỏ.

Ông Thuân nhấn mạnh, trong năm 2024, triển vọng của nhóm BĐS chưa rõ và còn phụ thuộc việc tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, nợ vay BĐS. “Nợ xấu trái phiếu BĐS vẫn tăng cao và tăng rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp” - Vị này lưu ý.

Bên cạnh đó, ông cho rằng sự phục hồi của thị trường BĐS sẽ tới khi hài hòa được lợi ích giữa các bên (chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý). Theo đó, chủ đầu tư cần giảm giá, ngân hàng giảm lãi suất, cơ quan quản lý đồng hành trên diện rộng, hỗ trợ pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi, khi đó thị trường sẽ có điểm mở.

Tuy nhiên, vấn đề đáng lo ngại ở đây là thanh khoản doanh nghiệp BĐS khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.