Dự án Luật Đất đai sửa đổi: Giá đất theo nguyên tắc thị trường còn mơ hồ, xa rời thực tiễn

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo Tờ trình luật Đất đai sửa đổi do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Ngọc Khánh trình bày nêu rõ, dự luật quy định trường hợp áp dụng giá đất cụ thể thì UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất...

Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất; trình hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, dự luật đã tiếp thu, chỉnh lý theo hướng việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. Bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Dự luật cũng bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất. Theo ban soạn thảo, do “đây thực tế là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch”.

Căn cứ xác định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Tại dự án Luật lần này quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho hay, qua tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2013, cho thấy việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Làm rõ nguyên tắc thị trường

Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.

Lý giải về vấn đề này, theo đại biểu, thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Trong khi đó, đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) cho biết, quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Đại biểu Tao Văn Giót (Lai Châu) đề nghị, cần có những quy định cụ thể về các nguyên tắc căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng đoạn, từng loại đất. Theo đại biểu, dự thảo Luật quy định còn rất chung như phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ phương pháp trình tự thủ tục đất đai là phương pháp trình tự, thủ tục như thế nào? hay căn cứ xác định giá đất các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là những yếu tố nào?.

Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo soạn thảo cần có những quy định cụ thể về các nguyên tắc căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng đoạn, từng loại đất còn lại ở những vấn đề có thể giao cho Chính phủ quy định chi tiết thì sẽ khả thi hơn.

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), dường như ban soạn thảo đang xây dựng Luật theo hình thức “đẽo cày giữa đường”.

Ông Cường cho rằng, ban soạn thảo cần phải xây dựng luật trên cơ sở lý thuyết kinh tế trong định giá. Dự thảo đất đai qua nhiều lần lấy ý kiến ngày càng xa rời lý thuyết về giá và nguyên tắc thị trường, cụ thể là kết quả định giá đất không thể đồng thời đảm bảo 2 nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

“Mâu thuẫn trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là không bao giờ một kết quả định giá thực hiện đúng, khách quan có thể thoả mãn được cùng 2 nguyên tắc “nguyên tắc thị trường” và nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước””, ông Cường nhấn mạnh.

Mộc Miên