Vì sao nhà ở, đất nền dự án tồn kho cao?

Áp lực tồn kho

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết quý 3/2023 nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế, thị trường giao dịch trầm lắng. Báo cáo của 53/63 địa phương trong cả nước, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 gần 19.000 căn. Trong đó, tồn kho tập trung ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. So với năm 2022, tổng lượng giao dịch tính đến hết quý III/2023 chỉ đạt khoảng 41,2%. Lượng giao dịch giảm tập trung ở phân khúc đất nền, nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm. Do nguồn cung căn hộ những năm gần đây khan hiếm đã kéo giá liên tục tăng cao khiến cho cung – cầu chưa gặp nhau.

Trao đổi với báo giới, ông Trương Hiền Phương - Giám đốc Chứng khoán KIS Việt Nam thông tin tồn kho ở lĩnh vực bất động sản cần được nhìn nhận cả hai mặt. Ở chiều tích cực, số lượng tồn kho tăng có thể do doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển số lượng dự án và với doanh nghiệp có dòng tiền tốt thì tồn kho như là “của để dành”. Tuy nhiên vị chuyên gia lưu ý, lượng tồn kho còn chủ yếu do khó khăn về pháp lý, thanh khoản kém, nhu cầu mua sụt giảm…

Trong khi hàng tung ra thị trường không bán được, dòng vốn tiếp cận từ tín dụng hạn chế, trái phiếu doanh nghiệp khó huy động… đây là những khó khăn lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua. Chuyên gia cho rằng, cần các giải pháp tổng thể để giải quyết hàng tồn kho, trong đó đặc biệt ưu tiên các giải pháp để gỡ khó các vấn đề pháp lý, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản dở dang được đi vào hoàn thiện.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức và tiếp tục trầm lắng, trong đó vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý. Đơn vị này cho rằng cần phải theo dõi sát các diễn biến thị trường và tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Vẫn chưa hết khó khăn

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề cao vai trò các cơ quan có thẩm quyền. Theo đó, các đơn vị quản lý nhà nước cần xem xét, điều chỉnh mạnh mẽ quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn. Đặc biệt là đối với các nội dung liên quan tới sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Có như vậy mới giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung - cầu thị trường và hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao. Bên cạnh đó, giải quyết vướng mắc cho các dự án xây dựng dở dang giúp giúp chủ đầu tư lưu thông dòng vốn.

Ông Đính cũng cho rằng, nhu cầu thực về nhà ở để an cư luôn hiện hữu và quan tâm của người mua. Nếu thị trường có nguồn hàng đáp ứng được nhu cầu và phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Với căn hộ chung cư tầm giá khoảng 3 tỷ/căn vẫn dễ mua bán hơn so với nhà riêng, nhà phố hay các sản phẩm căn hộ cao cấp giá cao hơn chục tỷ đồng/căn.

Đánh giá của các chuyên gia cũng cho thấy, thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Nói về nhu cầu ở thực hiện nay của người dân lao động, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhu cầu của người dân tập trung 70% vào phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội. Do vậy, nguồn cung trong thời gian tới cần phát triển cân đối, gia tăng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để phục vụ nhu cầu.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Thịnh cho biết, năm 2024 thị trường bất động sản sẽ tái cấu trúc và phục hồi tốt hơn nếu cải thiện tốt số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Để khuyến khích các chủ đầu tư nhanh chóng khởi công các dự án nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội, ông cho rằng, Chính phủ cần quan tâm, hỗ trợ các chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục hồ sơ,tập trung xây dựng, giải phóng mặt bằng…

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong những tháng cuối năm 2023, thị trường bất động sản và ở một số địa phương đã có những tín hiệu tích cực hơn. Với việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) các chuyên gia, nhà đầu tư hy vọng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc và hồi phục nhanh từ đầu năm 2024.

Ở góc độ thận trọng hơn, ông Thịnh cho rằng, cần thời gian nhất định để các bộ luật mới thẩm thấu vào thị trường, kinh tế năm 2024 và tâm lý người mua nhà. Do đó, còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản và năm 2024 mới chỉ bắt đầu chu kỳ “đảo chiều” của bất động sản, là điểm kết thúc chu kỳ “đi xuống” của bất động sản và nhiều khả năng sẽ vào giai đoạn “đi ngang” và khó có sự tăng trưởng đột phá.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn chung của bối cảnh thế giới. Hiện những khó khăn lớn với doanh nghiệp bất động sản là sức cầu, đầu ra và nguồn nhân lực. Ông Lực khuyến nghị các doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu về hoạt động, sản phẩm, dự án định vị lại hướng đi để thích ứng sau giai đoạn khó khăn. Với khó khăn về dòng tiền, ông Lực nhận định, tiếp cận vốn chỉ là một trong sáu yếu tố tác động đến khả năng phục hồi và cần phải có sự điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn đến cung cầu, giá của thị trường.

Nhìn về tương lai thị trường, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhận định, chu kỳ phục hồi thị trường bất động sản sẽ bước vào từ giữa năm 2024, trong đó, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp sẽ chiếm ưu thế. Nhóm có khả năng hồi phục sớm nhất là những phân khúc có mức giá phù hợp so với khả năng chi trả của người mua.