VNDirect: Kỳ vọng thị trường bất động sản ấm dần lên vào nửa cuối 2024

Thị trường đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung - cầu

Ghi nhận, trong báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect (mã chứng khoán: VND) - đơn vị này đã dẫn số liệu từ CBRE về thị trường bất động sản cho thấy, tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 ở thị trường đã giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi đó tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng là 109%.

Còn số căn hộ tiêu thụ ở TP. Hồ Chí Minh trong thời gian nửa đầu năm 2023 giảm 78% so với cùng kỳ, so với nửa cuối năm 2022 giảm 69% chỉ còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 ở mức 59% (so với cùng kỳ giảm 11 điểm, so với nửa cuối năm 2022 giảm 133 điểm %).

Cũng theo đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh đã giảm đáng kể bởi vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp ở trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận chiếm hơn 70%.

Còn giá sơ cấp trung bình căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh cũng đã ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ năm 2018 (so với cùng kỳ giảm 4,8%) trong quý 2/2023. Phân khúc cao cấp cùng với hạng sang cũng giảm từ 4 - 6% so với cùng kỳ trong khi đó phân khúc khác ghi nhận mức tăng từ 2 - 4% so với cùng kỳ quý 2/2023. Giá thứ cấp của bất động sản liền thổ đi ngang so với quý trước trong quý 2/2023.

Đối với thị trường căn hộ Hà Nội, nguồn cung mới đã chứng kiến được sự sụt giảm đáng kể (so với cùng kỳ giảm 52%, so với nửa cuối năm 2022 giảm 41% còn 3.900 căn - đây là mức thấp nhất trong 5 năm) và lượng tiêu thụ cũng đã sụt giảm, so với cùng kỳ giảm 63% và so với nửa cuối năm 2022 giảm 27% còn 4000 căn trong thời gian nửa đầu năm 2023.

Mặc dù vậy thì tỷ lệ hấp thụ của căn hộ ở Hà Nội lại tiếp tục duy trì ở mức ấn tượng, trong nửa đầu năm 2023 đạt 109%. Giá căn hộ sở cấp ở Hà Nội không có sự thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả các phân khúc trong quý 2/2023, ngoại trừ phân khúc trung cấp (so với quý trước tăng 10% và so với cùng kỳ tăng 15%). Trong khi đó thì giá thứ cấp trung bình cho cả bất động sản liền thổ lẫn căn hộ đều đã ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.

Hiện nay thị trường đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung - cầu, đặc biệt là thừa cung ở phân khúc cao cấp tuy nhiên lại thiếu đi nguồn cung ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Nhà đầu tư cần theo dõi thực trạng các kênh dẫn vốn để đánh giá nhịp hồi của thị trường

Chứng khoán VNDirect nhận thấy, những cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung và cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho thấy các dự án nhà ở xã hội, chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ tiến hành xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở dành cho công nhân để có thể đáp ứng được nhu cầu của phân khúc nhà bình dân, nhà dành cho người có mức thu nhập thấp.

Và nhà ở xã hội cũng có thể trở thành phương án cứu cánh dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cũng tương tự như cơn mưa giữa trời nắng hạn, có thể giải tỏa được khó khăn cho những người mua nhà.

Cũng theo đó, đơn vị nghiên cứu này cho biết nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tận dụng vào việc tham gia phân khúc này để có thể hỗ trợ cho dòng tiền của doanh nghiệp.

Ghi nhận, từ đầu năm đến hiện tại, có nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình,... cũng đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội, nhà ở bình dân dành cho công nhân cũng như người thu nhập thấp.

Chứng khoán VNDirect cũng tin rằng Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng với tiến độ và sẽ có được hiệu lực trong nửa cuối năm 2023, đánh dấu một bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi tiến hành giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở những dự án khu dân cư mới từ đó giúp cho nguồn cung nhà ở dần hồi phục ở trong giai đoạn 2024 - 2025.

Ngoài ra thì Chính phủ cũng đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (có tác động đến kênh dẫn vốn, cân đối cung cầu, pháp lý) để có thể hỗ trợ cho thị trường. Mặc dù vậy thì những nỗ lực cần phải quyết liệt cũng như đồng bộ hơn nữa để có thể hỗ trợ cho thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm mục đích thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu của những người mua nhà.

Chứng khoán VNDirect cũng cho rằng nhà đầu tư cần phải theo dõi sát sao thực trạng của các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý cũng như sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá được sự hồi phục của thị trường bất động sản một cách tổng quan nhất. Và dù khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn đang còn đó, thị trường cũng kỳ vọng sẽ ấm lên vào nửa cuối năm 2024.