“Vòng kim cô” cho phân lô, bán nền

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ góp phần sàng lọc nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Theo đó, so với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định nhà đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Quy định chặt chẽ hơn

Mặc dù việc cho phép phân lô bán nền có tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tuy nhiên theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: có tình trạng đầu cơ, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, quy hoạch đã gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị,…

Với việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi theo đánh giá của giới chuyên môn là chặt chẽ hơn quy định hiện hành. Nhìn lại quy định hiện hành (tại điều 194 Luật Đất đai năm 2013, điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) thì mới chỉ ở mức ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; nơi có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan hay mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên…

Tới nay, trong quy định mới Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được siết chặt hơn. Ví dụ như việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại và chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Chỉ được đưa vào kinh doanh khi dự án bất động sản trên giấy có một trong các giấy tờ về quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...

Nhìn nhận về thị trường của phân khúc này, theo PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, phân khúc đất nền trong đó có phân lô bán nền là sự phát triển tự nhiên song hành cùng sự phát triển của thị trường bất động sản.

Theo PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội thì bản chất của phân lô, bán nền là không xấu nếu tuân thủ quy hoạch thì nó còn giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Việc phân lô bán nền chỉ xấu khi bị lợi dụng để trục lợi và thực hiện không nghiêm túc.

“Sàng lọc” nhà đầu tư

Phân khúc phân lô bán nền phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Theo tìm hiểu giai đoạn cuối năm 2020 đến hết năm 2021, thị trường bất động sản xảy ra liên tiếp những cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành làm nhiễu loạn thị trường từ mạo danh dự án đến thổi giá. Ví dụ chỉ cần tra cứu “đất nền phân lô Hà Nội” là có thể thấy hàng loạt những tin rao bán. Điều đáng nói là giới đầu cơ mua gom đất nông nghiệp, đất rừng để phân lô, tách thửa bán "ăn chênh lệch". Hệ quả dẫn đến là hình thành các cơn sốt đất phân lô, bong bóng bất động sản khó quản lý.

Sở Xây dựng Hà Nội trước đó đã đưa ra thống kê cho thấy nhiều huyện ven trung tâm như Thạch Thất, thị xã Sơn Tây… của TP Hà Nội cho phép chuyển đổi những khu đất trồng cây lâu năm hàng nghìn m2, san lấp đất ao hồ để sang đất ở. Và ngay sau khi chuyển đổi thì các khu đất này lại được tách thành những thửa đất diện tích 60 m2 đến 100 m2 rao bán tràn lan. Ở những khu vực như Lâm Đồng, Đăk Nông, Quảng Trị, Thanh Hóa, Bình Phước... chỉ cần nghe phong phanh có thông tin mới về quy hoạch hạ tầng ở khu vực nào thì sẽ có sốt đất phân lô bán nền ở đó. Với cách làm này đã tạo nên “trứng vàng” cho các đối tượng đầu cơ và có không ít người lao vào như “thiêu thân”.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường phân tích, việc phân lô tách nền cần phải nhìn nhận theo hai trường hợp đúng luật và trái luật. Nếu là đất ở thì trường hợp phân lô tách nền là phù hợp với quy định của pháp luật và ngược lại trường hợp phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng, đất vườn... để bán là hoàn toàn trái luật.

GS Đặng Hùng Võ trước đó nhận định rằng việc chặn các trường hợp vi phạm pháp luật trong phân lô tách nền là động thái cần thiết góp phần giảm sốt đất.

Đã có nhiều sự phân tích nhận định về tình trạng nêu trên và đề xuất các giải pháp. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng lỗi không nằm ở bản chất của hình thức phân lô, bán nền mà cần được nhìn nhận trên nhiều góc độ. Do đó việc cấm là không hợp lý mà nên có quy định chặt chẽ hơn cho loại đầu tư này.

Với phương án đề xuất tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Việc “siết chặt” này có thể tác động rất lớn đến nhà đầu cơ cũng như các doanh nghiệp bất động sản đang phát triển loại hình đất nền tại vùng ven. Song, các chuyên gia nhìn nhận, về lâu dài các quy định này sẽ có tác động đáng kể làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đồng thời, chính sách quy định mới này cũng được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, chất lượng hơn trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng điều quan trọng là mỗi địa phương cần làm tốt quy hoạch thì mới phát triển bền vững thị trường bất động sản. Có nghĩa việc sử dụng đất vào mục đích cụ thể như nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch… cũng cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian tới, chuyên gia cho rằng, năm 2023 cơ hội cho thị trường khá mờ nhạt. Nhiều khả năng thị trường sẽ tích cực hơn trong năm 2024 khi một loạt các chính sách hỗ trợ và giải quyết khó khăn vướng mắc được thẩm thấu vào thực tế. Khi đó, đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải chọn lọc và chuyên nghiệp hơn.