Xuất hiện thách thức, bất động sản công nghiệp liệu có khó khăn?

11/04/2023 11:41

Một số chuyên gia nhận định, những thách thức cho thị trường bất động sản công nghiệp đang dần xuất hiện trong năm 2023-2024. Thị trường sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, triển vọng thu hút đầu tư nước ngoài, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trên thị trường.

Xuất hiện thách thức

Thời gian gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp đang chững lại, số liệu của Tổng cục Thống kê vừa mới công bố cũng cho thấy điều này khi quý 1/2023 tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 5.45 tỷ USD, chỉ bằng 61,2% so với cùng kỳ.

Nhìn lại thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp năm 2022 vẫn thấy nhiều điểm sáng, khi các nhà sản xuất toàn cầu có nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi, hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu)...

Có thể kể đến việc Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, ký kết biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại khu công nghiệp Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.

Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất ở KCN Đồng Nai. Giant Manufacturing (Đài Loan) đầu tư thêm 13 triệu USD tại khu công nghiệp VSIP 2, tỉnh Bình Dương. Tiếp theo là Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương. Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỉ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data)…

Đặc biệt, chuyến thăm mới đây của 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca - Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple... đã tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác tại Việt Nam cũng mở ra triển vọng cho thị trường này.

Tuy nhiên, nguồn cung BĐS công nghiệp, đặc biệt là cho thuê các diện tích lớn hiện vẫn còn hạn chế. Bởi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước đạt 80%, thậm chí các khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Chỉ có Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước.

Bên cạnh đó là giá thuê duy trì ở mức trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường khu công nghiệp cấp 1 phía Nam.

Các chuyên gia của VNDirect cho rằng, những thách thức cho thị trường bất động sản công nghiệp đang dần xuất hiện trong năm 2023-2024.

Đầu tiên, thị trường BĐS công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Thứ hai, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực, do gia tăng cạnh tranh đến từ Indonesia, Malaysia khi các đối thủ này có môi trường kinh doanh, phát triển thuận lợi cho ngành xe điện và ngành công nghiệp bán dẫn. Bên cạnh đó thuế tối thiểu toàn cầu sẽ sớm được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến cho lợi thế về ưu đãi thuế biến mất.

Triển vọng từ đầu tư nước ngoài

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thời gian qua, cả loại hình nhà ở hay các loại hình bất động sản khác như công nghiệp, văn phòng, bán lẻ đều có những sự quan tâm, thu hút.

Nhìn lại thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam mặc dù năm qua có giảm do hậu đại dịch Covid-19, nhưng nhìn về triển vọng với việc nhiều Tập đoàn đa quốc gia tìm hiểu về xây dựng nhà máy tại Việt Nam, cũng như hồi đầu năm có 52 doanh nghiệp lớn của Mỹ sang tìm cơ hội hợp tác… thì đây sẽ là điểm sáng trong tương lai. Vấn đề bây giờ là quỹ đất và phê duyệt pháp lý để doanh nghiệp triển khai.

“Tất nhiên chúng tôi vẫn đánh giá cao phân khúc bất động sản công nghiệp. Các hoạt động của loại hình này được đánh giá tốt hơn hết trong các loại hình bất động sản khác”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn nhìn nhận, quý 1/2023 có một số phân khúc là điểm sáng như nhà phố, nhà cho thuê, bất động sản công nghiệp.

“Nếu xếp lần lượt, tôi sẽ đưa bất động sản công nghiệp lên đầu. Tiếp theo là loại hình chung cư chuyển nhượng nội đô tại các thành phố lớn có giao dịch tương đối ổn định trong giai đoạn quý 1/2023 tại các Hà Nội và TP.HCM. Đứng thứ 3 là loại hình nhà phố và văn phòng cho thuê”, ông Quốc Anh cho hay.

Trước đó, chia sẻ taichinhchungkhoan.vn về triển vọng của loại hình này, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, trong nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự sụt giảm nhẹ về các đơn hàng. Thêm vào đó, sau khi các hoạt động được khôi phục trở lại sau Covid, các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dù tới Việt Nam khảo sát thị trường nhưng họ phần nào cũng trở nên thận trọng hơn và muốn tìm hiểu thị trường một các kỹ càng hơn trước khi đưa ra quyết định. Dẫn đến tình trạng ít sôi động hơn so với thời điểm trước dịch.

“Tuy nhiên cá nhân tôi cho rằng đây chỉ là vấn đề thời gian, các doanh nghiệp cần thêm thời gian để cân nhắc và quyết định. Bởi các yếu tố nền tảng về kinh tế, nhân khẩu học, nguồn lao động của Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao, đây cũng chính là sức hút chính thuyết phục nhà đầu tư tới thị trường này”, ông Thomas Rooney nhận định.

Dương Trang